ich bin soeben auf Ihre Einschätzung zum Renditefonds 6 gestoßen. Derzeit analysiere ich alle gFonds mit dem Anlageschwerpunkt Deutschland – 31 an der Zahl – im Auftrag der Tapir AG.

Dem Renditefonds 6 habe ich zwei Sterne von 5 möglichen vergeben und zugegebenermaßen haben mich die Einschätzungen der anderen Analysten etwas verwundert. Ich habe mich aber sehr gefreut, dass Ihre Einschätzung so nah an meiner ist.

Anbei ein Ausschnitt meines Blogkommentars:

“Die Ausschüttungsprognose…

…scheint uns etwas wenig Platz für Unwegsamkeiten zu lassen und somit betrachten wir den Spagat zwischen werbewirksamer Ausschüttungsprognose und konservativer Kalkulation im Rahmen einer redlichen Kaufmannsethik als nicht gelungen. Folglich nehmen wir an, dass der Emittent an dieser Stelle weitere Soll-Ist-Abweichungen in seiner Leistungsbilanz säht.

Deshalb gibt es keinen Stern…

…und was die letzte Prüfungskategorie „Rating und Zweitmarktfähigkeit“ betrifft, liegt uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt kein erstklassiges Rating vor. Das „A-„ Rating von Scope möchten wir an aktueller Stelle nicht kommentieren. Das Analysehaus ist uns in der Vergangenheit größtenteils positiv aufgefallen, doch manchmal, aber nur manchmal können wir die Entscheidungen nicht nachvollziehen.”

Weiterhin viel Erfolg & ein kreatives Händchen!

ich bin über Investors Inside auf Sie aufmerksam gemacht worden, Ihre Analyse zum aktuellen Renditefonds 6 der SHB AG möchte ich noch etwas hinzufügen.

Ich arbeite seit über 20 Jahren im Immobilienbereich und bin derzeit in erster Linie als Berater für professionelle institutionelle Investoren und Investmentbanken tätig.

Ihrer sehr guten Analyse auf rein rechnerischer Basis möchte ich noch etwas hinzufügen was ich für sehr wichtig halte.

Zum einen möchte ich die allgemeine Bewertung der Prognoserechnungen von geschlossenen Immobilienfonds kritisieren. Derzeit wissen eigentlich ALLE Wirtschaftsfachleute nicht wirklich was in 6 Monaten sein wird, die Aussagen halten sich fast die Waage zwischen völligem Chaos und Zusammenbruch des System bis hin zum Höhenflug und einem Dow Jones bei 20.000. Wie also in aller Welt soll eine Prgonoserechnung auf 10 oder 20 Jahre nur ansatzweise einen seriösen Hintergrund haben. Meine Empfehlung für geschlossene Fonds ist die Berücksichtigung aller vorstellbarer Szenarien und die Darstellung was dann wäre in den jeweiligen Szenarien. Der reine Hinweis es kann schlechter oder besser kommen ist einfach lächerlich. Die Konzepte müssten aufgrund der wirtschaftlichen Lage deutlich konservativer und mehr auf Sicherheit ausgelegt sein, keine Finanzierungshebel mehr, Geld ist billig ok, aber auch billiges Geld kann zum Problem werden. Keine Annahme mehr von über 10 Jahre steigenden Mieten über die nächsten 10 Jahre, auch drastische Mietausfälle müssen einkalkuliert werden. Heutzutage ist nichts mehr heilig, wir haben gesehen das auch große Handelsunternehmen insolvent werden können. Es bleibt immer die Frage, “kann ich mir das leisten”.

Unter diesem Hintergrund möchte ich in Bezug auf den Renditefonds 6 nur auf einen einzigen Punkt eingehen. Aus der Sicht eines Asset Managers sehe ich die Asset Allocation des Fonds alsproblematisch, es wurden fast ausschließlich Einzelhandelsimmobilien in Ortsrandlagen bzw. klassischen Lagen für Supermärkte eingekauft, bzw. dem Fonds überlassen, bezahlt sind diese sowieso noch nicht. Unabhängig davon ob diese überhaupt bezahlt werden, oder bezahlt werden können, sehe ich ganz einfach erhebliche Risiken in der Festlegung auf eine Art von Immobilien. Die meisten Standorte sind Neu und noch nicht etabliert, das heißt, das jeder Standort eine Wette auf 10-15 Jahre ist, so lange läuft der Mietvertrag in der Regel, auch diese Jahre gehen vorbei und dann stellt sich heraus ob sich der Standort etabliert hat, oder eben nicht. Im Worst Case bedeutet das, der Mieter zieht aus, eine Nachvermietung ist entweder gar nicht oder nur noch zu einem Bruchteil der bisherigen Miete möglich. Ich würde dieses Risiko derzeit mit pauschal 20-25% bewerten, bezogen auf die gesamte Mieteinnahme. Wenn dann noch eine Belastung aus der Finanzierung besteht, hebelt diese die anfängliche tolle Rendite in die Insolvenz. Nur wenn die Rechnung ergibt, das sich dann immer noch ein positives Ergebnis ergibt, kann man darüber nachdenken.

Auch im Prospekt müsste auf jeden einzelnen Standort eingegangen werden, oder ein zusammenfassendes Gutachten vorliegen wo die Standorte analysiert und bewertet wurden. Mit Gutachten meine ich keine GUB Analysen oder TÜV Gutachten oder ähnlicher Unsinn.

im Namen aller Anleger bedanke ich mich hier für Ihre genaue Analyse der Renditemöglichkeiten der SHB Fonds. Bleibt nur zu hoffen das einige potenzielle Zeichner dieser Fonds vor der Unterzeichnung des Antrages ebenfalls einmal genauer nachrechnen!

Im Forum “wallstreet-online.de” findet man mehr zu dem Thema. Vielleicht haben Sie ja Lust sich daran zu beteiligen oder diesen Artikel entsprechend dort zu verlinken…